מה הקשר בין אחוז מימון לגובה ריבית המשכנתא?

וויפיקס / מילון מונחים / אחוז מימון משכנתא

אחוז מימון נקבע על פי סכום המשכנתא שאתם מקבלים ועלות הדירה שאתם רוכשים. איך זה עובד? מדוע אחוז מימון משכנתא משפיע על גובה הריבית שתשלמו? איך ניתן להוזיל את המשכנתא? כל התשובות לכל השאלות

כאשר לוקחים משכנתא, יש הרבה שיקולים שצריך לקחת בחשבון. עליכם לבנות תמהיל משכנתא משתלם וחכם, להבין את ההבדל בין סוגי הריביות, להכיר את הדקויות בכל הנוגע לביטוח משכנתא ועוד.

לצד כל אלה, חשוב שתהיו מודעים לגורם משמעותי נוסף: אחוז מימון משכנתא והשפעתו על גובה הריבית שתשלמו, וכתוצאה מכך על עלות המשכנתא כולה.

מהו אחוז המימון במשכנתא?

אחוז מימון מחושב על ידי חלוקה של סכום המשכנתא שאתם מקבלים, במחיר הדירה או שווי עפ”י שמאי הנמוך מבינהם. כלומר, אם אתם קונים דירה במיליון שקלים, והבנק נותן לכם 400,000 ₪ בתור הלוואה לדיור, אתם עומדים על אחוז מימון משכנתא בגובה 40%.

כמה אחוז מימון צריך למשכנתא? זה כבר תלוי בכם, בשווי הנכס שאתם רוצים לרכוש וביכולות הפיננסיות שלכם. אין תשובה אחת נכונה. מה שכן, אתם בהחלט צריכים לדעת באילו מקרים ישתלם לכם לנסות להוריד את אחוז המימון, איך ניתן לעשות את זה ולמה בעצם זה כל כך משנה.

על מנת להבין את ההשפעה של אחוז מימון, אתם צריכים להכיר את החלוקה למדרגות.

מדרגות אחוזי המימון

עד 45% מימון

זוהי המדרגה הראשונה, והמשתלמת ביותר, של אחוז מימון משכנתא. בואו נחזור לדוגמה שהצגנו קודם: אתם מקבלים אחוז מימון בגובה 40%, ולכן נמצאים במדרגה הנמוכה ביותר. זה אומר שהבנק יציע לכם ריבית זולה יותר, באופן משמעותי, מאשר אם הייתם צריכים 460,000 ₪ – ואז עומדים על 46 אחוז מימון.

בין 60%-45% מימון

זו המדרגה השנייה, ובה גובה הריבית יותר גבוה. תגיעו אליה אם תבקשו מהבנק מיליון שקלים, על מנת לרכוש דירה בעלות של שני מיליון שקלים, מכיוון שאז תעמדו על 50 אחוז מימון משכנתא.

למעלה מ 60% מימון

כפי שאתם כנראה כבר מנחשים, במדרגה הגבוהה ביותר משלמים את הריבית הכי יקרה. למעשה, המדרגה מוגבלת ב-75%, מכיוון שהבנקים לא רשאים לתת אחוז מימון גבוה יותר, בשום מקרה. תגיעו למדרגה הזו, אם תקבלו 1,300,000 ₪ לרכישת דירה שעולה שני מיליון שקלים (65%).

מהן הסיבות למדרגות אחוזי המימון?

הלימות הון

הבנקים אשר מעניקים משכנתאות לדיור, נמצאים תחת פיקוח ורגולציה משמעותיים של בנק ישראל. כחלק מזה, נדרש מהם “לשים בצד” כסף בכל פעם שהם מאשרים משכנתא.

• עד 45% מימון – הם לא צריכים רזרבות בכלל.
• 60%-45% מימון – עליהם להשאיר רזרבות בגובה 50% מהסכום שנתנו.
• מעל 60% מימון – עליהם להשאיר רזרבות בגובה 60%.

הרזרבות הללו, הן למעשה סכומי כסף בהם הבנקים לא יכולים להשקיע. כלומר, בכל פעם שהם נותנים משכנתא (מעל 45 אחוז מימון), נלקחת מהם האפשרות ליצור רווחים על סכום כסף מסוים. בשביל לפצות את עצמם על ההפסד, הם גובים מכם ריבית יותר גבוהה.

רמת הסיכון שהבנק לוקח

כל בקשה שבנקים (ובאותה מידה, גם גופים חוץ בנקאיים) מקבלים למתן אשראי, לדיור או לכל מטרה אחרת, הם בוחנים אותה על פי המדד הבא: כמה סיכון אנחנו לוקחים על עצמנו, אם נאשר את הבקשה?

כאשר מדובר על משכנתא, רמת הסיכון של הבנקים לא נקבעת רק על פי הסכום שהם נותנים לכם, אלא גם (ואף יותר) על פי אחוז המימון. למשל, משכנתא של 500,000 ₪ על דירה בשווי מיליון שקלים, מסוכנת יותר עבורם לעומת משכנתא של 700,000 ₪ עבור דירה שעולה שני מיליון שקלים.

כלומר, ככל שהם מממנים נתח גדול יותר מעלות הדירה, הם מסתכנים יותר, ולכן דורשים על המשכנתא ריבית יותר גבוהה.

3 פעולות גיוס כספים שיעזרו לכם להוריד את אחוז המימון

כל זה אומר, שבמצבים מסוימים עשוי להשתלם לכם להוריד את אחוז המימון. למשל, אם הבנק מאשר לכם 61%, יכול להיות שעדיף לכם להתאמץ, לגייס עוד קצת כסף ולרדת מדרגה אחת.
כך תוכלו לעשות את זה:

לקיחת הלוואה מקרן השתלמות

אם יש לכם קרן השתלמות נזילה, ואתם זקוקים לכסף, יכול להיות מאוד מפתה למשוך את הכספים מהקרן. זו טעות, גם כי תקטינו את כספי החיסכון שלכם, ובעיקר כי יש לכם אלטרנטיבה עדיפה בהרבה: לקחת הלוואה מהקרן.
זוהי כנראה ההלוואה הכי טובה שאתם יכולים לקבל. אפשר לקחת עד 80% מהסכום שצברתם בקרן נזילה, ועד 50% בקרן לא נזילה, בריבית נמוכה מאוד ובתנאי החזר נוחים, כולל אפשרות לגרייס או לבוליט.

לקיחת הלוואה מהמשפחה או הלוואה רגילה מהבנק

אפשרות נוספת היא לקיחת הלוואה ממקורות אחרים. יכול להיות שהלוואה מהבנק בגובה כמה עשרות אלפי שקלים, תשתלם לכם מכיוון שהיא תוזיל משמעותית את המשכנתא. שימו לב: חשוב לוודא שיכולת ההחזר שלכם חזקה מספיק, כדי להחזיר (במשך זמן קצר) גם את ההלוואה וגם את המשכנתא.
אתם לא רוצים להסתבך או להסתכן? אפשרות לפנות להורים, לבני ובנות משפחה אחרים או לחברים. לפעמים עזרה קטנה, יכול לעשות עבורכם הבדל גדול מאוד.

השארת פחות כסף בצד

ממש לא מומלץ להשקיע כל שקל שיש לכם בתור הון עצמי למשכנתא, אבל ייתכן שאתם יכולים להרשות לעצמכם להגדיל את ההון העצמי במידה מסוימת, על חשבון הסכום שהתכוונתם להשאיר לצרכים אחרים.
למשל, אם השארתם לעצמכם רזרבה של 200,000 ₪, אולי עדיף לכם להקטין אותה מעט. זה כנראה יקשה עליכם בטווח הקצר, אבל אם תורידו אחוז מימון משכנתא למדרגה יותר נמוכה, תשלמו הרבה פחות ריבית ותרוויחו מזה בטווח הארוך.

תנו למומחים של Wifix לעזור לכם

לא משנה באיזו אפשרות אתם בוחרים, חשוב לבצע את כל החישובים, ולהיות בטוחים שאתם פועלים בצורה הכי משתלמת וחכמה עבורכם, בהתאם למצבם הנוכחי וגם בראייה קדימה. הורדת אחוז מימון יכולה לסייע, אבל זה לא אומר שבכל מצב אתם צריכים להיאבק כדי שזה יקרה.
אם אתם רוצים להשיג את התנאים הטובים ביותר למשכנתא שלכם, אתם מוזמנים לפנות אלינו. Wifix משנה את כללי המשחק בעולם המשכנתאות – ואתם יכולים להיות המרוויחים הגדולים.
את התהליך אתם יכולים להתחיל בקלות ובמהירות, בפלטפורמה דיגיטלית ידידותית מאוד. לאחר מכן, יועצי המשכנתאות של Wifix יגרמו לכך שבמקום שתרדפו אחרי הבנקים, הבנקים ירדפו אחריכם. בסופו של דבר, אנחנו בטוחים שנצליח להשיג עבורכם ריבית אטרקטיבית ותנאים אופטימליים.