כל מה שצריך לדעת על רפורמת המשכנתאות של בנק ישראל 2022
במטרה להקל על השוואה בין משכנתאות ועל הרכבת תמהילי משכנתא, יצאה לדרך רפורמה במשכנתאות שכוללת שלל שינויים. כיצד לקיחת משכנתא עומדת להשתנות? האם צפוי הבדל משמעותי בשוק? כל המידע על רפורמת המשכנתאות
בתחילת חודש ספטמבר 2022, נכנסה לתוקפה רפורמת המשכנתאות של בנק ישראל, שאמורה להיטיב מאוד עם הצרכנים, ולהקל עליכם באופן משמעותי לקחת משכנתא בתנאים טובים.
אלה מטרות הרפורמה:
- הגברת התחרות – תחרות היא דבר מבורך בכל שוק, מכיוון שהיא מאפשרת לצרכנים לבחון מספר גבוה של אופציות, להשוות מחירים ותנאים ולקבל את ההצעה הכי טובה ומתאימה עבורם. גם בשוק המשכנתאות הייתה כביכול תחרות, באמצעות גופים ומסלולים שונים לבחירה, אך בפועל התחרות נחסמה בשל מורכבות השוק. באמצעות הרפורמה במשכנתאות, קיווה בנק ישראל שיהיה פשוט יותר לבצע סקר שוק ולקבל החלטות טובות.
- יותר שקיפות – רפורמת המשכנתאות לא רק תעזור לכם לבצע השוואות, על בסיס מסלולים אחידים, אלא גם להבין הרבה יותר טוב את התנאים המוצעים לכם. הבנקים מחויבים כעת להציג לכם פרטים מסוימים, בתקווה שזה יעניק לכם יותר שליטה על המשכנתא עליה תחתמו בסופו של דבר.
- פישוט התהליך – בזכות הרפורמה תוכלו להגיש בקשות למשכנתא בצורה מקוונת לכל בנק, לקבל תשובות יותר מהר (בתוך ימים ספורים) ולהתנהל ביתר יעילות בתהליך.
איך משכנתא בנויה?
בואו נדבר רגע על משכנתא באופן כללי, עוד לפני שבוצעה רפורמה במשכנתאות. לפני שלוקחים משכנתא לרכישת דירה, ואף לפני שמחליטים איזו דירה לרכוש, צריך לחשוב ולהחליט על נושאים רבים, וביניהם מה אחוז מימון אליו רוצים (ו/ או יכולים) להגיע, מהם מסלולי הריביות השונים בהם רוצים לבחור, ומה היתרונות והחסרונות בכל מסלול? כמה כסף רוצים/ יכולים להחזיר בכל חודש? לכמה זמן נלקחת המשכנתא?
כל השאלות הללו מתנקזות להיבט המורכב ביותר של לקיחת משכנתא: הרכבת התמהיל. תמהיל משכנתא הוא שילוב של מספר מסלולים שונים, מעין נוסחה ליצירת הלוואה בתנאים הכי טובים שאפשר. בישראל, כמות האפשרויות שמקבלים לווים בשלב זה גבוהה מאוד, ביחס למדינות אחרות בעולם. כלומר, יש לכם חופש נרחב בהרכבת התמהיל.
על פניו, זה לא נשמע כמו דבר שלילי, אבל לפעמים יותר מדי חופש יכול רק לסבך ולבלבל. שוק המשכנתאות בארץ מורכב מאוד, וגם בעלי הבנה עמוקה מתקשים לעיתים להבדיל בין מסלולים שונים, להבין את הפערים בין תמהילים וכו’.
בדיוק מסיבה זו הגיעה רפורמת המשכנתאות של בנק ישראל. הרפורמה קבעה מספר כללים, אבל העיקרי שבהם נוגע במורכבות של בניית תמהיל.
אילו הצעות יתנו לכם הבנקים עכשיו?
בעקבות רפורמת המשכנתאות, לא משנה לאיזה בנק תפנו – תקבלו הצעה במבנה אחיד. כל הבנקים מחוייבים להציע לכם ארבעה “סלים אחידים”, השלושה הראשונים זהים לחלוטין והאחרון מותאם אישית (מיד נסביר).
אחידות הסלים תסייע לכם להשוות הצעות מבנקים שונים, בהרבה יותר קלות מאשר בעבר. לא תצטרכו יותר להתאמץ להבין או להשוות תמהילים מסובכים שאינם זהים, אלא פשוט לבחון סל מול סל. קיבלתם הצעה משני בנקים או יותר? תשוו את הסל הראשון לסל הראשון, את השני לשני ואת השלישי לשלישי.
הסלים יהיו קבועים לא רק במהות, אלא גם בשם. זה מאוד חשוב, כי עד כה מסלולי משכנתא קיבלו שמות שיווקיים. זה גרם לכך שמסלולים דומים, ואפילו זהים, נקראו בשם אחר בכל בנק, דבר שמאוד הקשה על היכולת להשוות ביניהם.
מעבר לסלים המוגדרים על ידי בנק ישראל, כעת יש גם חובה להציג פרטים חשובים נוספים בהצעת המשכנתא: הריבית החזויה, סך התשלומים החזוי והתשלום החודשי הגבוה ביותר, כפי שנקבע על פי התחזיות של בנק ישראל.
סל אחיד ראשון
תמהיל: 100% מהמשכנתא בריבית קבועה ולא צמודה למדד.
לפי הנתונים של בנק ישראל, זהו המסלול הנפוץ ביותר ברחבי העולם. במסלול זה, הסיכון של הלווים נמוך מאוד, מכיוון שהם יודעים מראש את גובה הריבית והחזר החודשי לכל תקופת המשכנתא. אם תבחרו במסלול זה, לא תצטרכו לעקוב אחר המדד או אחרי מצב האינפלציה בחשש תמידי, מכיוון שאלה לא ישפיעו על גובה ההחזרים החודשיים שלכם.
זה מתאים לכם אם אתם לא אוהבים, או שאינכם יכולים לקחת על עצמכם רמת סיכון גבוהה, אבל חשוב שתדעו שהוודאות מגיעה עם מחיר. הריבית הקבועה שתוצע לכם ע”י הבנקים תהיה גבוהה משמעותית ביחס למסלולים אחרים, כדי שישתלם להם לתת לכם מימון מהסוג הזה.
דבר נוסף שחשוב לקחת בחשבון, הוא שהמשכנתא עלולה להפוך ללא משתלמת, במקרים בהם השוק משתנה. כלומר, אם מדד המחירים או הריבית יחוו ירידות, תנאי ההלוואה שלכם יהיו הרבה פחות טובים מהתנאים בשוק. בנוסף זהו המסלול הכי פחות גמיש, וכל שינוי בו, עלול להיות מלווה ב”עמלת יציאה” משמעותית.
סל אחיד שני
תמהיל: שילוב של שלושה סוגי ריביות, בחלוקה לשלישים – שליש משכנתא בריבית קבועה לא צמודה, שליש בריבית משתנה צמודה ושליש בריבית פריים.
הרפורמה במשכנתאות לא אמורה לקחת מידי הציבור את התמהיל האהוב עליו ולכן בנק ישראל כלל את הסל הזה, שעל פי הנתונים הוא הנפוץ ביותר בישראל. הסיכון בסל הזה בינוני, גם בשל השימוש בריבית משתנה, גם בשל ההצמדה למדד, וגם בגלל מה שקורה (ועשוי לקרות) עם ריבית הפריים.
אחרי תקופה ארוכה מאוד של ריבית נמוכה, העלה בנק ישראל בחודשים האחרונים את הריבית שלו (וכתוצאה מכך עלה הפריים), כדי להגיב לעליית הריבית בעולם, לעליית מדד המחירים, ולשינויים נוספים. כמו כן, צפויות עליות נוספות בריבית הפריים בחודשים הקרובים.
כל זה אומר שריבית הפריים, שרבים שמחו לכלול בתמהיל המשכנתא שלהם במשך שנים, התייקרה, צפויה להתייקר בהמשך, וככלל צפויה להתאפיין בשנים הקרובות בחוסר יציבות.
הסיכון בסל האחיד השני גבוה יותר ביחס לסל הראשון, ולא מתאים לכל אחד ואחת.
למזלכם, בזכות הרפורמה תוכלו להשוות בקלות בין מה שמציעים לכם בסל זה בבנק X, למה שמציעים לכם באותו הסל בבנק Y.
סל אחיד שלישי
תמהיל: שילוב של שני סוגי ריביות, בחלוקה לחצאים – 50% מהמשכנתא בריבית קבועה לא צמודה ו-50% בריבית פריים.
זהו מסלול המיועד בעיקר למי שאינו רוצה הצמדה למדד מחד, ומאידך מעוניין בגמישות מסויימת.
זה המסלול שנחשב למסוכן ביותר מבין השלושה, מכיוון ש- 50% ממנו תלוי בשינויים במשק ברמה החודשית (הפריים). כאמור, בנקודת הזמן הזו (שלהי 2022) הצפי בכל הנוגע לריבית הפריים הוא שהיא תמשיך לעלות, ולכן מדובר במסלול עם רמת סיכון גבוהה לכאורה. אז למה לבחור בו? מכיוון שבמקביל, בדרך כלל, זהו גם המסלול עם הריבית הזולה ביותר בממוצע, מבין השלושה.
בנוסף, חצי מההלוואה שלכם תהיה בריבית קבועה, מה שיספק לכם רמה מסוימת של ביטחון לצד הסיכון.
סל אחיד מוצע
תמהיל: מותאם אישית, נתן לשליטת הבנקים/ לבקשת הלקוחות
המסלול הזה, הוא למעשה הדרך להרכיב תמהיל משכנתא מותאם אישית לצרכיכם.
הרגשתם בנוח עם הרכבת תמהיל המשכנתא כפי שהיה עד כה? אתם יכולים לעשות את זה בדיוק באותה הצורה, באמצעות הסל הרביעי.
תוכלו לשלב את הריביות השונות כפי שנראה לכם לנכון, בהתאם כמובן לתנאים שיציעו לכם הבנקים.
למה הפערים הללו כל כך משמעותיים?
אנחנו מניחים שאתם כבר מבינים כיצד הרפורמה אמורה להגביר את התחרות, ולשפר את האופן בו אתם בוחנים הצעות למשכנתא, אבל האם היא באמת מסוגלת לחולל שינוי משמעותי במחירים שתשלמו על הלוואה לדיור?
אמנם ידע זה כוח אך עדיין תגלו שגם אחרי השקיפות והסדר בסלים שיציעו לכם הבנקים, הסל המושלם עבורכם ככל הנראה הסל המוצע – והמותאם אישית.
וזו כבר ההתמחות שלנו.
תאמינו או לא, על אותו סכום משכנתא אתם עשויים לשלם סכומים אחרים לגמרי. הפערים יכולים להגיע לעשרות ולעיתים למאות אלפי שקלים.
זו שאלה של בניית תמהיל נכון ומותאם אישית לצרכיכם ומו”מ אינטנסיבי על התנאים.
חשוב לזכור שמשכנתא היא התחייבות לטווח ארוך מאוד, וזה אומר שני דברים:
- פער קטן בריבית מצטבר לאורך התקופה, ויכול להסתכם בהרבה מאוד כסף.
- לאורך כל כך הרבה זמן, יש המון דברים שיכולים לקרות, להשתנות ולהשפיע, כך שחשוב לבחור ברמת סיכון מתאימה ולדעת כמה שיותר פרטים מראש.
הרפורמה במשכנתאות של בנק ישראל, אמנם דואגת לספק לכם הרבה יותר מידע לעומת העבר, לגבי ההחזרים שתצטרכו לשלם, אך אתם צריכים לחשוב לא רק על מצבכם כיום, בעת לקיחת המשכנתא, אלא גם על יכולת ההחזר העתידית שלכם, ועל השינויים הצפויים בעתידכם.
משכנתא היא עדיין הלוואה גדולה ומכבידה, אבל ככל שתסדרו לעצמכם תנאים יותר נוחים ומתאימים, כך היא תעיק עליכם פחות במשך השנים.
היתרונות בייעוץ משכנתא עם וויפיקס
כדי להשיג משכנתא בתנאים מעולים, ולנצל עד תום את הרפורמה במשכנתאות, אתם צריכים לצידכם יועצי משכנתאות מקצועיים שילוו אתכם בכל צעד שתעשו.
WiFiX מזמינה אתכם להשתמש במערכת ייחודית, אשר יודעת לקחת את כל הגורמים השונים בחשבון ולהרכיב את תמהיל המשכנתא הטוב ביותר -“הסל המוצע”. אנחנו מתחייבים:
- למצוא לכם את ההצעה הטובה ביותר
- לעבוד בשבילכם מול הבנקים
- לגייס לטובתם את כוח הקנייה הכי גדול במשק
- להיות שם בשבילכם גם שנים לאחר לקיחת המשכנתא, למקרה שיהיה כדאי לכם למחזר אותה
למומחים שלנו ניסיון מקצועי משובח, וקשרים מעולים בכל הבנקים למשכנתאות, כך שאתם יכולים להיות בטוחים שאנחנו מסוגלים לספק תוצאות מעולות, כפי שאף אחד אחר לא יכול. למה אתם מחכים? זה הזמן להשיג משכנתא נוחה לרכישת דירת החלומות שלכם.