מהי הכנסה פנויה למשכנתא ומה היא קובעת?

02.10.2022

הכנסה פנויה למשכנתא היא אחד הגורמים החשובים בלקיחת משכנתא. הכנסה פנויה נלקחת בחשבון על ידי הבנקים והגורמים החוץ בנקאיים אשר מעניקים משכנתאות, וגם אתם צריכים לקחת אותה בחשבון, מכיוון שהיא משפיעה על היכולת שלכם לקבל משכנתא ועל המאפיינים שלה: סכום המשכנתא, גובה ההחזר החודשי, תקופת ההלוואה ועוד.

לצורך חישוב הכנסה פנויה למשכנתא נלקחים בחשבון ההכנסות שלכם מעבודה (נטו), וכן הכנסות קבועות ורשומות נוספות שמגובות במסמכים, כגון קצבאות, מלגות, הכנסות משכירות וכו’. לא נכללות הכנסות חד פעמיות או רווחים משוק ההון.

מסך ההכנסות המחושבות כאמור לעיל, נטו, מפחיתים את סך ההוצאות הקבועות שלכם (הלוואות, מזונות וכד’), וכך נקבעת ההכנסה הפנויה למשכנתא שלכם.

איך מתבצע חישוב ההכנסות שלכם?

חישוב ההכנסה משתנה בהתאם למעמד התעסוקתי שלכם, ולכן חשוב לדעת על פי מה הבנקים קובעים הכנסה בכל תרחיש. יש שלושה סוגים שונים של חישובים שכדאי לכם להכיר:

חישוב הכנסה לשכירים

עבור חישוב הכנסה פנויה לשכירים, הבנקים ושאר הגופים המלווים בוחנים את תלושי המשכורת שלכם משלושת החודשים שקדמו לבקשת המשכנתא. הם מחשבים את השכר נטו הממוצע בתקופה זו, מוסיפים אליו הכנסות שלא מעבודה (אם קיימות).

חשוב לעדכן את הבנק במקרים הבאים:

  • קבלת בונוס – אם השכר השנתי שלכם כולל בונוס קבוע או משכורת 13, הבנקים מתחשבים בתוספת הזו בחישוב השכר הממוצע.
  • עלייה בשכר – אם קיבלתם העלאה במהלך שלושת החודשים המוצגים בתלושים, או שאתם עומדים לקבל בקרוב, חשוב לוודא שממוצע השכר משקף את המצב החדש.

חישוב הכנסה לעוסק מורשה

עבור עצמאים, חישוב הכנסה מעט יותר מורכב, בשל העבודה שההכנסה בדרך כלל פחות קבועה ויציבה. לכן, במקום להסתכל רק על תקופה של שלושה חודשים, הבנקים בוחנים את המצב שלכם בראייה יותר רחבה, בדרך כלל 3 שנים אחרונות.

בשביל החישוב, תצטרכו להגיש להם שומת מס מהשנתיים החולפות ואישור הכנסות עבור השנה הנוכחית, מטעם רואה החשבון שלכם. מכלל הנתונים, הבנקים יחשבו את ממוצע ההכנסה נטו החודשי שלכם.

חשוב להדגיש: אם יתגלה פער משמעותי בהכנסות בין השנים, הבנקים יבקשו הסברים, או יקחו בחשבון את ההכנסות הנמוכות יותר. חשוב לתת לבנק הסברים (מטעם רואה החשבון), שיניחו את דעת המאשרים והם יבינו האם מדובר בשינוי שמשקף את העתיד, ויחליטו האם להתחשב בירידה או בעלייה בהכנסות בחישוב הממוצע ובקביעת הכנסה למשכנתא שלכם.

חישוב הכנסה פנויה לבעל שליטה בחברה

בעלי שליטה בחברות מקבלים מהן תלושי שכר, ולכן אופן החישוב של הכנסה פנויה דומה לחישוב שמבצעים לשכירים: על פי ממוצע השכר נטו בשלושת החודשים האחרונים, לרבות התחשבות בבונוסים.

אז מה בכל זאת ההבדל? בעלי שליטה עשויים לקבל דיבידנדים במהלך השנה, וגם הם נחשבים בקביעת סך ההכנסות, אם הדיבידנדים שולמו גם בשנים קודמות. כלומר, אם הבנקים מקבלים אישור מרואה חשבון על הכנסות מדיבידנדים שהתקבלו מהחברה, זה משפיע על חישוב ממוצע השכר.

מה זו הוצאה קבועה וכיצד הבנקים מחשבים אותה?

כאמור, חישוב ההכנסה הפנויה למשכנתא הוא תהליך בעל שני שלבים: הראשון הוא שקלול סך ההכנסות נטו, והשני – שקלול סך ההוצאות הקבועות והפחתתן מסך ההכנסות. השאלה היא, מה נכלל בהגדרה הזו, של “הוצאה קבועה”?
בחישוב הוצאות קבועות נלקח בחשבון בין היתר:

  • הלוואות שאתם מחזירים
  • משכנתאות אחרות על השם שלכם
  • דמי מזונות
  • שכר דירה

ההוצאות הללו ואחרות, מחושבות רק אם הן לתקופה של למעלה משנה וחצי (18 חודשים).
למשל, אם אתם מחזירים הלוואה, ובעוד עשרה חודשים תסיימו לפרוע אותה, היא לא תילקח בחשבון. לעומת זאת, אם נותרה לכם תקופת החזר של שנתיים, ההחזר החודשי של ההלוואה ינוכה מההכנסה הפנויה שלכם.

הכנסה פנויה למשכנתא וגובה ההחזר החודשי

הכנסה פנויה היא כאמור תוצאה של הפחתת סך ההוצאות הקבועות מסך ההכנסות נטו:

לדוגמה: אם בשלושת החודשים האחרונים הרווחתם סה”כ 30,000 ₪ נטו מעבודה (ממוצע לחודש: 10,000 ₪), אין לכם הכנסות נוספות ויש לכם הוצאות חודשיות בסך 2,000 ₪, יש לכם הכנסה פנויה בסך 8,000 ₪.

כמובן שהיכולת שלכם לקבל משכנתא, והתנאים שהבנקים עשויים להציע לכם, לא תלויים רק בנתון של הכנסה פנויה אלא בשלל גורמים נוספים, כמו דירוג האשראי שלכם ועוד. עם זאת, חשוב להבין כי הכנסה פנויה למשכנתא משפיעה באופן משמעותי על גובה ההחזר החודשי שהבנק יאשר לכם להחזיר, ולפיכך על גובה המשכנתא שתאושר לכם וההצעות שהבנקים יתנו לכם.

בנק ישראל, במטרה להגן על הצרכנים ולמנוע מהם לקחת על עצמם התחייבויות שלא יוכלו לעמוד בהן, קבע כי הבנקים לא רשאים להעניק משכנתאות עם החזר חודשי של מעל 50% מההכנסה הפנויה של הלווים.

לדוגמה: אם יש לכם הכנסה פנויה בגובה 12,000 ₪, בנק ישראל לא יקבל מצב בו תידרשו לשלם על משכנתא יותר מ-6,000 ₪ בחודש.

למעשה, בפועל, הבנקים רק לעיתים רחוקות מאשרים הלוואה עם יחס של 40% בין החזר חודשי לבין ההכנסה הפנויה. במרבית המקרים, משכנתאות ניתנות עם החזר חודשי של עד 33% מההכנסה הפנויה.

מעבר לזה, אתם מוכרחים להבין שככל שהיחס בין ההחזר החודשי להכנסה הפנויה גבוה יותר, הריבית שיציעו לכם תהיה יותר גבוהה ופחות משתלמת. זאת מכיוון שהבנקים מפצים את עצמם על הסיכון הגבוה, ומגנים על עצמם ממקרים של בעיות בהחזר.
אין ספק שלא כדאי לקחת משכנתא עם החזר חודשי גבוה מדי, כזה שלא תצליחו לשלם בזמן או בכלל, וישים אתכם בסכנה לאבד את הנכס שלכם. אך מה לגבי הקיצון השני? האם כדאי לקחת משכנתא עם החזר חודשי נמוך, לעומת מה שאתם מסוגלים לקחת על עצמכם?

אלא אם כן אתם צופים ירידה בהכנסות או עלייה בהוצאות, התשובה היא לא – ככל שההחזר החודשי יותר נמוך, תקופת ההלוואה ארוכה יותר, והריבית שתשלמו במצטבר גבוהה יותר.

איך אפשר לשנות גובה ההכנסה הפנויה?

אם הגשתם בקשה למשכנתא, ואתם לא מרוצים מהחישוב של הכנסה פנויה שהבנק ביצע עבורכם, כדאי לכם לשקול צעדים לשינוי גובה ההכנסה הקבועה שלכם, או גובה ההוצאה הקבועה שלכם, ובכך לאפשר לבנקים להציע לכם משכנתא עם החזר חודשי גבוה יותר ואולי גם בסכומים יותר גבוהים.

אנחנו כאן כדי לסייע.

איך ייעוץ משכנתאות עם Wifix יכול לעזור לקחת משכנתא?

רוצים לקחת משכנתא בתנאים הכי טובים, בהתאם לנתונים כמו הכנסה פנויה ואחרים? המומחים של Wifix כאן כדי לעזור לכם, ואנחנו מתחייבים לא לנוח עד שנשיג לכם את ההצעה הכי משתלמת.

ייעוץ המשכנתאות שלנו משלב שני אלמנטים משמעותיים מאוד:

  • ניסיון ומומחיות – יועצי המשכנתאות שלנו מכירים מעולה את השוק ואת הגופים השונים, יודעים כיצד להתאים את עצמם לצרכים שלכם ושמים את האינטרסים שלכם במקום הראשון. המומחים יעניקו לכם ליווי מסור, לאורך כל הדרך וגם לאחר קבלת המשכנתא.
  • טכנולוגיה מתקדמת – השיטה שלנו כוללת טכנולוגיה פיננסית חדשנית, שפועלת על מנת לאתר לכם את ההצעות הכי רלבנטיות ואטרקטיביות.

תשלבו את אלה עם כוח קנייה עוצמתי, איתו אף חברה אחרת לא יכולה להתחרות, ותבינו מדוע כדאי לכם לתת לנו לעזור. אתם מוזמנים לפנות אלינו בכל שאלה, או להתחיל את התהליך בקלות ובמהירות דרך האתר.